Come funziona la cedolare secca, i soggetti, la tassazione, le regole, gli immobili, i vantaggi e gli svantaggi.

Cos’è la cedolare secca

In caso di locazione di “unità immobiliari abitative”, in alternativa al normale regime di tassazione dei canoni di affitto (attraverso le aliquote Irpef progressive per scaglioni di reddito, nonché attraverso le addizionali regionale e comunale), il titolare dell’immobile può optare per la cosiddetta cedolare secca: una imposizione sostitutiva e facoltativa.

Chi può optare per la cedolare secca?

Può scegliere la cedolare secca il locatore, persona fisica, che risulta detenere l’immobile attraverso un diritto di proprietà oppure attraverso altro diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto), purché non agiscano nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.

Sono esclusi dall’applicazione del regime speciale della cedolare secca le società (società di persone e società di capitali), gli enti commerciali e non commerciali (salvo, a determinate condizioni, le cooperative e le Onlus), gli imprenditori o i professionisti che prendono in locazione immobili a uso abitativo per l’esercizio dell’attività di impresa e/o professionale, o per concederli a propri dipendenti per finalità esclusivamente abitative.

Sono esclusi dalla cedolare secca, quindi, oltre ai soggetti, persone fisiche, che procedono alla locazione dei fabbricati a uso abitativo nell’esercizio dell’attività d’impresa, dell’arte o della professione, anche le società di persone e le società di capitali, così come gli enti commerciali e non commerciali.

Che succede in caso di più proprietari?

In caso di più soggetti titolari di diritti sul medesimo immobile, ciascuno è libero di optare per il regime che preferisce: così ben può succedere che uno dei due contitolari opti per la cedolare secca e l’altro, invece, no. In caso di scelta mista bisogna allora eseguire comunque il versamento della tassa di registro.

Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?

La cedolare secca può essere riferita solo a immobili a uso abitativo, quindi accatastati nella categoria catastale A, con esclusione della categoria A10, locati per finalità abitative, nonché alle relative pertinenze.

Poiché sono esclude quindi le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato.

Per cui non può optare per la cedolare secca il locatario che sia un soggetto esercente attività d’impresa, indipendentemente dall’utilizzo per finalità abitative di dipendenti o collaboratori, che lo stesso locatario intende porre in essere con riferimento allo stesso fabbricato locato.

Anche i fabbricati abitativi locati per uso ufficio o uso promiscuo sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca.

Si può optare per la cedolare secca a prescindere dalla durata del contratto di locazione. Tale regime infatti può essere riferito anche ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali – come è noto – non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Come si attua la cedolare secca?

L’esercizio dell’opzione per la tassazione attraverso cedolare secca avviene, in linea generale, in sede di registrazione del contratto di locazione e ha effetto per tutta la durata del contratto stesso, a meno che non sia espressamente revocata dal locatore, entro il termine a disposizione per effettuare il versamento dell’imposta di registro con riferimento a ciascuna annualità.

In caso di proroga del contratto, entro i trenta giorni a disposizione per effettuare il versamento dell’imposta di registro si deve provvedere, eventualmente, a esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, attraverso la presentazione del modello per la registrazione del contratto.

Infine, se l’opzione non dovesse venire esercitata fin dal momento della registrazione del contratto, si può accedere alla tassazione attraverso cedolare secca anche nelle annualità successive, esercitando l’opzione stessa entro i 30 giorni a disposizione per effettuare il versamento dell’imposta di registro.

Al conduttore andranno comunicati l’esercizio dell’opzione e la rinuncia, finché verrà applicata la cedolare, all’aumento del canone, a qualsiasi titolo. In caso di più conduttori, l’opzione per la tassa “piatta” va comunicata a ciascuno di essi.

Come funziona la cedolare secca?

Se si opta per la cedolare secca, i canoni di locazione non concorrono più al reddito complessivo del locatore (tassato con IRPEF), ma vengono assoggettati a imposta sostitutiva.

 Quanto si paga?

La cedolare secca ammonta attualmente al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti; o al 10% in presenza di canone di locazione concordato (o concertato).

La base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva è costituita, come detto, dal canone di locazione, senza alcun abbattimento, oppure, se superiore, dalla rendita catastale.

Nessuna detrazione d’imposta può essere utilizzata per abbattere la cedolare secca.

Quando va versata la cedolare secca?

Il versamento va eseguito entro le normali scadenze previste per l’Irpef.

È previsto il versamento di acconti, così come avviene per l’imposta sui redditi delle persone fisiche, nella misura complessiva del 95% dell’imposta dovuta per il periodo d’imposta precedente.

Se l’ammontare dell’acconto per il periodo d’imposta in corso non è superiore a 257,52 euro, il versamento andrà effettuato in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Negli altri casi scattano due rate: la prima, pari al 40%, entro il termine per il versamento del saldo Irpef, eventualmente anche con la maggiorazione dello 0,40 per cento, se viene utilizzata la scadenza successiva a quella del 16 giugno, mentre la seconda rata, pari al 60% dell’acconto, andrà versata entro il 30 novembre.

 Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Chi opta per la cedolare secca, finché viene mantenuta la tassazione sostitutiva, non deve pagare l’imposta di registro, solitamente nella misura del 2% del canone annuale, sia in fase di prima registrazione sia in fase di rinnovo annuale. Non è dovuta neanche l’imposta di bollo (nella misura di 16 euro per ogni foglio, e che deve essere assolta in fase di registrazione del contratto di locazione).

Chi però sceglie la cedolare secca non può più operare aumenti del canone, ad alcun titolo, e non potrà sfruttare detrazioni per carichi di famiglia, ove spettanti, né eventuali altre detrazioni o deduzioni.

L’Agenzia Immobiliare Verde Casa è a vostra completa disposizione per ulteriori chiarimenti e consigli in merito.